业主大会及其决议
审查会议召集、表决法定人数、会议记录及决议内容，并评估可能存在的瑕疵，以及提起决议异议或为决议进行抗辩的法律依据。
01
事项概述
共管物业及不动产争议往往同时涉及产权文书、共管规约、业主大会决议、技术资料，以及长期形成的实际使用状况。
费用分摊、房屋渗漏、共有部分的使用或租赁合同违约，看似范围有限，却通常需要先准确梳理文件与技术事实，才能判断责任主体及可采取的法律措施。
本所为共管物业、物业管理人、房产所有人、单元业主、出租人及承租人提供事前审查、协商与调解服务，并在必要时代理意大利境内的相关诉讼。
02
服务范围
针对具体案情提供法律协助
主要服务范围
费用分摊、千分比份额表与欠费
处理费用分摊标准、千分比份额表（tabelle millesimali）、年度账目、差额结算及追收未缴共管费用等争议。
物业管理人、账目与文件
就物业管理人的职责与潜在责任、查阅共管文件、账目批准及共管事务管理的合规性提供法律协助。
工程、承揽合同与建筑瑕疵
处理日常或重大工程、工程承揽合同、施工不当、工程缺陷，以及与承包商、工程负责人和其他专业人员之间的争议。
渗漏、相邻妨害与损害
查明问题来源、受影响的不动产及相关主体，评估责任，并系统整理实际损失及其因果关系的证据。
共有部分与专有部分
处理共有部分的使用、改造、设施、停车位、外立面、阳台及露台等争议，并协调单一业主权利与其他共有人的权益。
所有权、地役权、边界与占有
处理不动产边界、法定间距、地役权、共有、占有、无权占用及依据意大利法主张时效取得（usucapione）等事项。
住宅及商业租赁
协助起草与解释租赁合同，处理租金及附加费用、违约、解除、房屋返还，以及住宅或非住宅租赁中的特定问题。
03
深入说明
文件与技术事实的系统梳理
对不动产争议作出可靠判断，通常需要综合审查产权文书、共管规约、会议记录、千分比份额表、合同、账目、不动产登记及地籍资料、平面图、往来函件和影像材料。
如案件性质需要，本所会与物业管理人、测量师、建筑师、工程师、评估师及会计顾问协作，使技术问题与法律问题得到清晰区分并形成一致的处理方案。
04
深入说明
调解、和解与司法程序
依据意大利法，许多涉及共管物业、物权及租赁的争议，在提起诉讼前需要先进行调解。调解有助于明确各方立场，并检验是否存在可执行且可持续的解决方案。
如无法达成协议，或案件需要紧急保护，本所将结合适当的请求类型、现有证据、预计成本及所追求结果的实际价值确定处理策略。
05
办案方法
分析、策略与权益维护
本所的办案方法
- 01
审查权属与事实
收集相关文件，按时间顺序还原事实，并核查产权文书、业主大会决议、合同及技术证据。
- 02
评估处理策略
识别可依法维护的权利，并比较律师函交涉、协商、调解、技术鉴定及诉讼等不同路径。
- 03
持续管理与代理
协助客户与物业管理人、相对方及技术顾问沟通，参与谈判，并代理解决争议所需的相关程序。
06
FAQ
重要信息
常见问题
业主大会决议可以提出异议吗？
决议存在具有法律意义的瑕疵时，可以依法提出异议。但应尽快确认瑕疵的性质、提出异议者的法律地位，以及个案所适用的期限和程序。
房屋渗漏造成的损失由谁承担？
责任取决于渗漏来源、有关部位的所有权或管理控制关系，以及渗漏与损害之间的因果关系。此类案件通常需要技术检查及完整的损失证明。
共管费用应由房东还是承租人支付？
共管物业向所有人主张费用的关系，应与房东和承租人之间的内部分担关系区分处理。租赁合同、费用性质及适用法律共同决定双方之间的最终负担。
是否必须先进行调解？
在意大利，许多涉及共管物业、物权和租赁的纠纷，调解是提起诉讼前的必要程序。但仍应结合具体请求及法律规定的例外情形逐案判断。
出租人可以要求承租人返还房屋吗？
出租人应根据合同类型及所主张的理由，通过欠租、租期届满或其他违约所对应的法定程序请求返还，不得绕开适用程序自行收回房屋。